Wohnraumpotenzial

Baurechts-Auswertung

Welcher Weg führt hier zum Ziel?

Bebauungsplan, § 34, Befreiung oder Bauturbo – die Antwort hängt an der Lage, und sie entscheidet über alles Weitere.

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01

Zuerst die Frage, die alles andere bestimmt.

Nicht welcher Paragraf am meisten erlaubt, sondern welcher hier überhaupt greift.

Gilt ein Bebauungsplan?

Dann setzt er die Grenzen: GRZ, GFZ, Geschosszahl, Bauweise. Wir werten aus, was maschinenlesbar vorliegt, und sehen beim Bericht von Hand nach.

Liegt das Grundstück im Innenbereich?

Ohne Plan bemisst § 34 BauGB die Zulässigkeit an der näheren Umgebung. Der Maßstab wird gemessen, nicht geschätzt – das ist der Regelfall.

Oder am Ortsrand?

Dort gelten § 31 Abs. 3 und § 34 Abs. 3b nicht mehr. Hier hat § 246e seinen eigenständigen Wert, solange der räumliche Zusammenhang mit bebauten Flächen besteht.

02

Vier Wege, nach Aufwand sortiert.

Die Reihenfolge ist nicht beliebig: Der kleinere Eingriff ist der schnellere Weg.

Innerhalb des Bebauungsplans

Was er festsetzt, ist ohne Weiteres zulässig. Kein Sonderweg, kein Ermessen. Wenn das reicht, ist alles andere überflüssig.

§ 31 Abs. 3 BauGB – Befreiung

Gilt ein Plan und liegt das Grundstück im Zusammenhang bebauter Ortsteile, führt der übliche Weg über eine Befreiung von seinen Festsetzungen. Für Wohnungsbau seit der Novelle deutlich leichter zu erhalten – und ohne Gebietskulisse.

§ 34 Abs. 3b BauGB – Abweichung

Kein Plan, aber Innenbereich: Von der Umgebungsbebauung darf für Wohnungsbau abgewichen werden. Das ist dort der naheliegende Weg.

§ 246e BauGB – der Bauturbo

Der weiteste Eingriff und deshalb der zweite Weg, wenn die Abweichung für die anderen zu groß ausfällt. Am Ortsrand das einzige Instrument, das greift. Bundesweit, befristet bis 31.12.2030.

03

Das Herzstück ist nicht der Paragraf.

Es ist die Differenz zwischen dem, was dasteht, und dem, was die Umgebung hergibt.

Zuerst wird der Bestand gemessen – Grundfläche, Vollgeschosse, Bruttogrundfläche, aus Liegenschaftskataster und amtlichem 3D-Gebäudemodell. Dann der Maßstab der Umgebung, als Median der Nachbarbebauung. Die Lücke zwischen beidem ist das Potenzial.

Erst danach stellt sich die Frage nach dem Weg. Er entscheidet, wie weit sich die Lücke schließen lässt und mit welchem Aufwand – aber er erzeugt sie nicht. Ein Grundstück, das den Umgebungsmaßstab bereits ausschöpft, gibt auch mit dem Bauturbo nichts mehr her. Das steht dann so im Bericht.

  • Welcher Weg hier gilt, mit Fundstelle und Begründung.
  • Was der Bestand ist, in Vollgeschossen und Bruttogrundfläche.
  • Was der Umgebungsmaßstab hergibt – dieselben Größen, aus der Nachbarbebauung gemessen.
  • Die Differenz zwischen beidem, als Bandbreite.
  • Was offen bleibt, ausdrücklich benannt.

Datenbasierte Potenzialeinschätzung, keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes. Über die Zulässigkeit entscheidet die Behörde.

04

Wo alle vier Wege zusammenlaufen.

Am Schreibtisch der Gemeinde.

Eine Befreiung erteilt die Behörde nach Ermessen. Was „einfügen“ im Sinne des § 34 bedeutet, legt sie aus. Und § 246e verlangt ihre ausdrückliche Zustimmung nach § 246e Abs. 1 Satz 1, im Verfahren nach § 36a BauGB. Keiner der vier Wege führt an ihr vorbei.

Deshalb versprechen wir keine Genehmigung, sondern liefern die Zahlen, mit denen man in dieses Gespräch geht – und geben wieder, was die Gemeinde zu solchen Vorhaben veröffentlicht hat: Beschlüsse und Leitfäden, mit Fundstelle und Datum. Wo sich nichts findet, steht auch das als Befund im Bericht, nicht als Vermutung. Wie die Gemeinde über ein bestimmtes Vorhaben entscheidet, sagen wir nicht voraus.

05

Keine Gebietskulisse nötig.

Keiner der Wege für Wohnungsbau setzt eine Gebietskulisse „angespannter Wohnungsmarkt“ nach § 201a BauGB voraus: § 246e nicht, und die Befreiung nach § 31 Abs. 3 seit dem 30.10.2025 auch nicht mehr. Die Kulisse gilt heute vor allem für das Vorkaufsrecht und das Baugebot.

Worauf es stattdessen ankommt, ist die Gemeinde: Ohne sie geht keiner der Wege.

Was sonst noch ausgewertet wird

Vier Auswertungen, ein Bericht. Jede beantwortet eine eigene Frage.

Risikoprüfung

Hochwasser, Lärm, Schutzgebiete, Denkmal – was ein Vorhaben kippen kann.

Wertindikation

Bodenrichtwert und Potenzial als Bandbreite, nicht als eine Zahl.

Häufige Fragen

Was, wenn es für mein Grundstück keinen Bebauungsplan gibt?

Dann gilt § 34 BauGB, und der Maßstab ist die Umgebung. Genau die messen wir – das ist der Regelfall, nicht die Ausnahme. Rund die Hälfte der Grundstücke im Innenbereich hat keinen qualifizierten Plan.

Warum steht § 246e nicht an erster Stelle?

Weil er im Innenbereich meist der umständlichste Weg ist. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 3 oder eine Abweichung nach § 34 Abs. 3b ist der kleinere Eingriff und das eingespieltere Verfahren. Seinen eigenen Wert hat § 246e am Ortsrand – dort greift er als einziges der drei Instrumente.

Lest ihr den Bebauungsplan wirklich?

Wo er maschinenlesbar vorliegt, wird er ausgewertet. Von rund 78.800 digitalisierten Plänen ist das nur ein kleiner Teil. Beim bezahlten Bericht sehen wir zusätzlich von Hand nach; wo auch das nichts ergibt, steht der Plan als offener Punkt drin.

Wie wird der Umgebungsmaßstab bestimmt?

Als Median der Vollgeschosse der Nachbargebäude im Umkreis – aus dem Liegenschaftskataster, wo es die Geschosszahl führt (etwa in Berlin); sonst aus den Höhen des amtlichen 3D-Gebäudemodells geschätzt, wo es angebunden ist. Der Bericht sagt, welche Werte gemessen und welche angenommen sind. Gebäude ohne bekannte Geschosszahl zählen nicht mit – sie als eingeschossig zu werten würde jedes Grundstück potenzialträchtiger aussehen lassen, als es ist. Im Bericht steht, wie viele Gebäude herangezogen wurden.

Entscheidet nicht am Ende sowieso die Gemeinde?

Ja – auf jedem der vier Wege. Eine Befreiung erteilt die Behörde, was „einfügen“ heißt, legt sie aus, und § 246e verlangt ihre ausdrückliche Zustimmung. Deshalb liefern wir nicht die Entscheidung, sondern die Zahlen, mit denen man in das Gespräch geht – und geben wieder, was die Gemeinde dazu veröffentlicht hat.

Ist das eine Bauvoranfrage?

Nein. Eine Bauvoranfrage stellt man bei der Behörde und bekommt einen Bescheid. Wir messen und ordnen ein.

Welcher Weg gilt bei Ihnen?

Die Ersteinschätzung sagt es Ihnen kostenlos.

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