Wohnraumpotenzial

Wertindikation

Was es heute wert ist, und was mit dem Potenzial.

Als Bandbreite. Eine einzelne Zahl wäre bequemer und falsch.

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Woraus die Bandbreite entsteht.

  1. 1

    Bodenrichtwert

    Der Zonenwert des Gutachterausschusses, mit Stichtag.

  2. 2

    Fläche und Zuschnitt

    Aus dem Liegenschaftskataster. Die amtliche Buchfläche ist maßgeblich, nicht die digitalisierte Geometrie.

  3. 3

    Das Maß, das erreichbar wäre

    Aus der Baurechts-Auswertung: Vollgeschosse und Bruttogrundfläche im Bestand und nach dem Umgebungsmaßstab.

  4. 4

    Die Spanne

    Vorsichtig gerechnet, nach unten und oben ausgewiesen. Was sie nicht enthält, steht dabei.

02

Was die Zahl nicht ist.

  • Kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
  • Keine Kaufpreisempfehlung.
  • Keine Aussage über die Finanzierbarkeit.
  • Keine Hochrechnung von Baukosten oder Marktentwicklung.

Datenbasierte Potenzialeinschätzung, keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes. Über die Zulässigkeit entscheidet die Behörde.

03

Einmal durchgerechnet.

An unserem Prüfgrundstück, Jülicher Straße 3 in Berlin-Wedding. Alle Zahlen aus offenen Quellen.

Das Flurstück ist 923 m² groß (amtliche Fläche aus dem Liegenschaftskataster). Der Bodenrichtwert der Zone liegt bei 1.700 €/m² (Gutachterausschuss Berlin, Richtwertkarte 2026), Beitragszustand „beitragsfrei nach BauGB" – die Erschließungsbeiträge stecken also schon im Wert, es kommt nichts nach.

Multipliziert ergibt das rund 1,57 Millionen Euro Bodenwert. Und genau hier hört die Rechnung auf, statt weiterzugehen:

  • Der Richtwert gilt für die Zone, nicht für dieses Grundstück. Zuschnitt, Lage in der Zone und Erschließung weichen ab – nach oben wie nach unten.
  • Er bezieht sich auf ein bestimmtes Maß der Nutzung. Wer eine andere Geschossflächenzahl erreicht als die, auf die sich der Richtwert bezieht, rechnet mit dem falschen Wert.
  • Wir rechnen die Abweichung vom Bezugsmaß bewusst nicht um. Die Umrechnungskoeffizienten sind selbst geschätzte Größen; sie würden aus einer groben Zahl eine grobe Zahl mit Nachkommastellen machen.
  • Der Wert des Gebäudes steht nicht darin. Ein Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks.

Deshalb steht im Bericht eine Spanne und darunter, woraus sie entsteht. Wer die Zahl prüfen will, findet den Stichtag, die Nutzungsart und den Verweis auf den Gutachterausschuss gleich daneben.

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Wofür sie taugt.

Für die eine Frage, die am Anfang steht: Lohnt es sich, weiterzudenken? Wenn die Spanne bei realisiertem Potenzial die Spanne von heute nicht deutlich übersteigt, spart der Bericht Ihnen den nächsten Schritt.

Wenn sie es tut, haben Sie eine Größenordnung, mit der sich ein Gespräch beim Architekten oder bei der Bank anfangen lässt – und die Quellen dazu.

Was sonst noch ausgewertet wird

Vier Auswertungen, ein Bericht. Jede beantwortet eine eigene Frage.

Risikoprüfung

Hochwasser, Lärm, Schutzgebiete, Denkmal – was ein Vorhaben kippen kann.

Häufige Fragen

Ist das ein Verkehrswertgutachten?

Nein. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erstellt ein bestellter Sachverständiger am Objekt. Wir geben eine Bandbreite aus öffentlichen Daten an – für die Frage, ob sich ein Vorhaben lohnt, nicht für die Bank.

Warum eine Bandbreite statt einer Zahl?

Weil der Bodenrichtwert ein Zonenwert ist, kein Grundstückswert. Lage, Zuschnitt und Erschließung weichen davon ab. Eine einzelne Zahl täuschte Genauigkeit vor, die die Datenlage nicht hergibt.

Woher kommt der Bodenrichtwert?

Von den Gutachterausschüssen der Länder, über BORIS. Der Stichtag steht im Bericht.

Gibt es die Wertindikation für jedes Grundstück?

Nein. Sie braucht einen Bodenrichtwert, der sich auf ein bestimmtes Maß der Nutzung bezieht. Liegt der für Ihr Grundstück nicht vor, sagen wir es Ihnen vor Beginn, sodass Sie kostenlos absagen können.

Rechnet ihr die Wertsteigerung durch den Bauturbo aus?

Wir zeigen die Bandbreite heute und die Bandbreite bei realisiertem Potenzial. Was daraus wird, hängt an Baukosten und Marktlage zum Zeitpunkt der Umsetzung – das rechnen wir nicht hoch.

Fangen Sie bei der Messung an.

Bestand und Umgebungsmaßstab gibt es kostenlos. Die Wertindikation steht im Bericht, wo der Bodenrichtwert dafür reicht.

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