Wissen
Ist mein Grundstück schon ausgereizt?
Die Antwort ist eine Subtraktion: was zulässig wäre, minus was schon dasteht. Die Schwierigkeit liegt in beiden Zahlen.
Kurz beantwortet
Ob ein Grundstück ausgereizt ist, zeigt der Vergleich von zulässiger und vorhandener Fläche: Bei 600 m² Grundstück und GRZ 0,4 sind 240 m² Grundfläche zulässig; stehen heute 160 m² darauf, sind rechnerisch 80 m² frei.
Dieselbe Rechnung mit der GFZ ergibt die Reserve an Geschossfläche, und Garagen, Stellplätze und Zufahrten zählen nach § 19 Abs. 4 BauNVO bei der Grundfläche mit. Gibt es keinen Bebauungsplan, gibt es auch keine solchen Zahlen – dann ist nach § 34 BauGB die Nachbarschaft der Maßstab.
Stand: 01.10.2026 · Nachlesen: § 19 BauNVO · § 20 BauNVO · § 34 BauGB
01
Die Rechnung, zweimal.
Einmal für die Fläche, einmal für das Volumen. Sie können verschieden ausgehen.
Ein Grundstück von 600 m², im Bebauungsplan mit GRZ 0,4 und GFZ 0,8. Darauf steht ein Haus mit 160 m² Grundfläche und zwei Vollgeschossen, also 320 m² Geschossfläche.
- Grundfläche: zulässig 600 × 0,4 = 240 m², vorhanden 160 m² → 80 m² frei
- Geschossfläche: zulässig 600 × 0,8 = 480 m², vorhanden 320 m² → 160 m² frei
Die 160 m² freie Geschossfläche lassen sich auf zwei Wegen heben: in die Fläche, solange die 80 m² reichen – oder in die Höhe, wo die Grundfläche gar nicht berührt wird. Was die beiden Zahlen bedeuten, steht bei GRZ und GFZ; mit eigenen Zahlen rechnet es der GRZ/GFZ-Rechner.
02
Der Fehler, der fast jede Eigenrechnung verfälscht.
Gerechnet wird meist nur mit dem Haus. Nach § 19 Abs. 4 BauNVO zählen aber auch Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen auf die Grundfläche. Eine Doppelgarage mit Zufahrt sind schnell 60 m² – bei 80 m² vermeintlicher Reserve bleibt dann wenig.
Die Gegenbewegung steht im selben Absatz: Für genau diese Anlagen darf die zulässige Grundfläche um bis zu 50 Prozent überschritten werden – höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Aus GRZ 0,4 werden so bis zu 0,6 – für Garagen und Zufahrten, nicht für den Anbau. Bei GRZ 0,6 wären es rechnerisch 0,9, die Deckelung lässt aber nur 0,8 zu.
03
Und wenn es keinen Bebauungsplan gibt?
Dann gibt es keine GRZ und keine GFZ, gegen die man rechnen könnte. Es gilt § 34 BauGB, und der Maßstab ist die nähere Umgebung: Wie groß sind die Nachbarhäuser im Verhältnis zu ihren Grundstücken, wie hoch stehen sie, wie tief reichen sie ins Grundstück?
Das ist keine schlechtere Grundlage, nur eine andere. Sie ist messbar – aus dem Liegenschaftskataster kommen die Grundrisse, aus dem amtlichen 3D-Gebäudemodell die Höhen. Der Median der Nachbarschaft ist die Zahl, gegen die der eigene Bestand steht.
04
Wenn die Reserve negativ ist.
Es kommt vor, dass der Bestand mehr ausnutzt, als heute zulässig wäre. Das ist kein Fehler, sondern Bestandsschutz: Das Gebäude wurde unter anderem Recht errichtet und darf bleiben.
Wichtig wird das erst, wenn jemand abreißen will. Dann endet der Schutz mit der Substanz, und der Neubau richtet sich nach heutigem Recht – er kann kleiner ausfallen als das, was vorher dastand. Mehr dazu unter Abriss und Neubau.
Datenbasierte Potenzialeinschätzung, keine Rechtsberatung. Was die Daten nicht hergeben, steht als „noch zu klären“ im Bericht.
05
Wo ein Artikel aufhört.
Ob das auf Ihr Grundstück zutrifft, hängt an drei Werten: dem Bestand, dem Maßstab der Umgebung und den Festsetzungen, die dort gelten. Die ersten beiden misst die kostenlose Ersteinschätzung.
Was ein Text nicht kann: die amtliche Fläche Ihres Flurstücks holen, die Grundfläche Ihres Bestands ausmessen und beides gegen die Festsetzung oder den Umgebungsmaßstab rechnen. Genau das ist der Bericht.
Wie diese Frage neben den anderen steht, zeigt der Überblick: Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?
Woraus das folgt
Fundstelle: § 19 BauNVO im Volltext – die Grundflächenzahl und was auf sie angerechnet wird · Stand: 15.09.2026
Fundstelle: § 20 BauNVO im Volltext – Vollgeschosse und die Geschossflächenzahl · Stand: 15.09.2026
Fundstelle: § 34 BauGB im Volltext – das Einfügen in die nähere Umgebung und die gesicherte Erschließung · Stand: 15.09.2026
Häufige Fragen
Wie viel Prozent der Grundstücksfläche darf bebaut werden?
Das steht als Grundflächenzahl im Bebauungsplan. GRZ 0,4 heißt 40 Prozent. Gibt es keinen Plan, gibt es auch keinen Prozentsatz – dann gilt § 34 BauGB und der Vergleich mit der Nachbarschaft.
Wie rechne ich aus, wie viel noch übrig ist?
Zulässige Fläche minus vorhandene Fläche. Bei GRZ 0,4 und 600 m² Grundstück sind 240 m² zulässig; stehen heute 160 m² darauf, sind rechnerisch 80 m² frei. Dieselbe Rechnung noch einmal mit der GFZ für die Geschossfläche – und erst beide zusammen ergeben ein Bild.
Zählen Garage und Zufahrt mit?
Ja. Nach § 19 Abs. 4 BauNVO werden Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen auf die Grundfläche angerechnet. Dafür darf die Grenze um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Aus GRZ 0,4 werden so bis zu 0,6 – aber eben nur für diese Anlagen.
Was ist, wenn die GRZ schon ausgereizt ist, die GFZ aber nicht?
Das ist der häufigste Fall, und er ist eine gute Nachricht: In die Fläche geht nichts mehr, in die Höhe schon. Aufstocken oder das Dachgeschoss ausbauen berühren die Grundfläche nicht.
Kann die zulässige Fläche kleiner sein als das, was schon dasteht?
Ja. Ältere Gebäude wurden oft unter anderem Recht errichtet und genießen Bestandsschutz. Dann ist die Reserve rechnerisch negativ – es geht nichts mehr dazu, und bei einem Abriss ginge sogar weniger als heute steht.
Was zählt eigentlich zur Geschossfläche?
Nach § 20 BauNVO die Flächen aller Vollgeschosse, gemessen nach den Außenmaßen. Keller und Dachräume, die keine Vollgeschosse sind, zählen in der Regel nicht mit – deshalb ist die Vollgeschoss-Frage beim Dachausbau so wichtig.
Rechnen wir es an Ihrer Adresse nach.
Die Ersteinschätzung misst Flurstücksfläche und Bestand. Kostenlos.
Kostenlos, ohne Konto. Was im Bericht steht