Flurstücksgrenzen
Aus dem Liegenschaftskataster. Im Grundriss die genaueste Grundlage, die es gibt.
Wissen
Was die Zahlen können – und was nicht.
Wer mit Messdaten arbeitet, schuldet die Fehlerbalken mit.
Kurz beantwortet
Die Zahlen kommen aus amtlichen Quellen und sind so genau wie diese: Flurstücksgrenzen aus dem Liegenschaftskataster sind die genaueste Grundlage, Gebäudehöhen aus dem 3D-Gebäudemodell können je nach Dachform um mehr als einen Meter abweichen.
Selbst zwei amtliche Quellen messen dasselbe Gebäude verschieden – am Potsdamer Platz 1 um gut fünf Prozent. Was die Daten nicht hergeben, steht als „noch zu klären“ da und wird nicht geschätzt; ein Bericht ist keine Baugenehmigung, keine Rechtsberatung und keine Vermessung.
Stand: 01.10.2026 · Nachlesen: Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen (AdV) · XPlanung, Leitstelle des Bundes
01
Wie genau die Messungen sind.
Gebäudehöhen
Aus dem amtlichen 3D-Gebäudemodell. Je nach Dachform und Punktdichte kann die Höhe um mehr als einen Meter abweichen.
Gelände und Dächer
Aus dem Laserscan. Glasdächer liefern wenige Messpunkte – dort ist die Fläche unsicherer als anderswo.
Umgebungsmaßstab
Der Median der Nachbargebäude. Eine Messung, keine Prognose, was eine Behörde daraus macht.
02
Ein Beispiel, an dem man die Fehlerbalken sieht.
Potsdamer Platz 1 in Berlin. Zwei amtliche Quellen, ein Gebäude, zwei Zahlen.
Das Liegenschaftskataster führt für die Adresse eine Gebäudegrundfläche von 2.628 m². Das amtliche 3D-Gebäudemodell zerlegt dasselbe Haus in fünfzehn Teilkörper – Turm, Sockel, Vordach, Lüftungsaufbau – und kommt zusammengerechnet auf 2.486 m². Das sind 142 m² Unterschied, gut fünf Prozent, und keine der beiden Zahlen ist falsch: Sie messen verschieden.
Für die Auswertung hat das eine Folge, die größer ist als fünf Prozent. Wer aus einem solchen Modell „die Gebäudehöhe" greift, greift den Teilkörper, den er zuerst trifft. An dieser Adresse wäre das ein drei Meter hohes Vordach gewesen – und das Ergebnis ein Haus mit angeblich vierzig Metern Aufstockungspotenzial, mitten am Potsdamer Platz.
Deshalb wird nicht der nächstgelegene Körper genommen, sondern der Gebäudeumriss aus dem Kataster, und darin alle Teilkörper. Der höchste misst hier 101,4 m. Der Umgebungsmaßstab – der Median aus 26 Nachbargebäuden – liegt bei 73,9 m. Das Haus überragt seine Umgebung also um 27,5 m, und das Ergebnis lautet: hier ist nichts mehr zu holen. Auch das ist ein Ergebnis.
03
Was der Bericht nicht ist.
- Keine Baugenehmigung und kein Vorbescheid.
- Keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes.
- Keine Vermessung im Sinne des Vermessungsrechts.
- Keine Zusicherung, dass eine Behörde zustimmt.
04
Wie wir mit Lücken umgehen.
Von rund 78.800 digitalisierten Bebauungsplänen ist nur ein kleiner Teil maschinenlesbar. Wo die Festsetzungen fehlen, misst der Bericht den Umgebungsmaßstab und schreibt hin, dass der Plan noch zu klären ist. Er rät nicht.
Dasselbe gilt für die Haltung einer Gemeinde zu einem Vorhaben. Wo wir keinen Beschluss und keine Handreichung finden, steht das so da – mit dem Datum, an dem wir gesucht haben. Eine Vermutung wäre bequemer und wertlos.
05
Drei Zahlen, die man auseinanderhalten sollte.
Sie klingen ähnlich und bedeuten Verschiedenes.
Gemessen
Kommt aus einer amtlichen Quelle, mit Fundstelle und Datum. Beispiel: die Fläche des Flurstücks.
Gerechnet
Folgt aus gemessenen Werten nach einer offengelegten Regel. Beispiel: der Median der Nachbarhöhen.
Noch zu klären
Steht nicht in den Daten und wird nicht geschätzt. Beispiel: eine Festsetzung aus einem Plan, der nur auf Papier existiert.
06
Warum wir keine Punktzahl vergeben.
Andere Anbieter tun es. Wir halten es für falsch.
Eine Zahl von 0 bis 100 über ein Grundstück sieht nach Objektivität aus und ist doch eine Meinung mit Nachkommastelle. Sie verdichtet Rechtsfragen, Messwerte und Einschätzungen zu einem Wert, den niemand nachrechnen kann.
Dazu kommt: Eine solche Zahl käme einer Bewertung von Rechtsfragen im Einzelfall nahe. Wir geben deshalb eine Ampel mit einer ausformulierten Kernaussage und zeigen die Zahlen, aus denen sie folgt.
Woraus die Zahlen kommen
Fundstelle: Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen (AdV) – Trägerin von ALKIS und des 3D-Gebäudemodells LoD2; abgerufen werden die Dienste der einzelnen Länder · Stand: 11.09.2026
Fundstelle: XPlanung, Leitstelle des Bundes – der Standard, in dem Bebauungspläne maschinenlesbar vorliegen · Stand: 11.09.2026
Lieber selbst nachsehen?
Die Startseite zeigt dieselben Daten, aus denen der Bericht rechnet.
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