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Darf ich das Dachgeschoss ausbauen?
Von allen Wegen zu mehr Wohnfläche ist dieser der leiseste: Nichts wächst nach außen. Das macht ihn einfacher – nicht genehmigungsfrei.
Kurz beantwortet
Ein Dachgeschoss auszubauen ist oft der einfachste Weg zu mehr Wohnfläche, weil nichts nach außen wächst: Baufenster und Abstandsflächen bleiben unberührt, solange die Gebäudehöhe gleich bleibt.
Wird aus dem Speicher ein Aufenthaltsraum, ist das eine Nutzungsänderung und in der Regel genehmigungspflichtig; entscheidend sind dann der zweite Rettungsweg und die Frage, ob das Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt. Beides regelt die Landesbauordnung – und ein Vollgeschoss zählt in die Geschossflächenzahl und gegen die Geschosszahl eines Bebauungsplans.
Stand: 01.10.2026 · Nachlesen: § 20 BauNVO · § 246e BauGB
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Braucht der Dachausbau eine Baugenehmigung?
Ein Dachausbau vergrößert weder die überbaute Fläche noch die Höhe des Gebäudes. Das Baufenster bleibt unberührt, die Abstandsflächen bleiben, wie sie sind. Genau die beiden Hürden, an denen ein Anbau oder eine Aufstockung meist scheitert, fallen hier weg.
Baurechtlich passiert trotzdem etwas: Aus einem Abstellraum wird ein Raum, in dem Menschen sich dauerhaft aufhalten. Das ist eine Nutzungsänderung, und sie ist in der Regel genehmigungspflichtig – auch wenn kein Nachbar je etwas davon sieht. Ob Ihr Land ein vereinfachtes Verfahren vorsieht, steht in der Landesbauordnung.
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Die Schwelle, an der es doch teuer wird.
Ein Vollgeschoss ist kein Wort aus dem Wörterbuch, sondern eine Rechengröße.
Zählt das ausgebaute Dachgeschoss als Vollgeschoss, ändert sich zweierlei: Es geht in die Geschossflächenzahl ein, und es läuft gegen eine Festsetzung zur Geschosszahl, wenn der Bebauungsplan eine enthält. Ein Plan, der zwei Vollgeschosse zulässt, ist bei einem zweigeschossigen Haus dann ausgereizt.
Wann die Schwelle überschritten ist, hängt an der lichten Höhe und daran, über welchem Anteil der Grundfläche sie erreicht wird. Beide Werte stehen in der Landesbauordnung und unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland – deshalb steht hier keine Zahl, die für die meisten Länder falsch wäre.
Was die Werte bedeuten, wenn man sie hat, steht bei GRZ und GFZ.
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Was sonst noch geprüft wird.
Alles Bauordnungsrecht, alles Landesrecht.
- Der zweite Rettungsweg. Für Aufenthaltsräume verlangen die Landesbauordnungen zwei voneinander unabhängige Wege ins Freie – im Dachgeschoss ist das der klassische Knackpunkt.
- Die lichte Höhe. Ein Aufenthaltsraum muss eine Mindesthöhe erreichen; wie viel davon unter Schrägen liegen darf, regelt das Land.
- Der Brandschutz, besonders der Treppenraum und die Decke zum darunterliegenden Geschoss.
- Der Wärmeschutz nach dem Gebäudeenergiegesetz, sobald Bauteile ohnehin angefasst werden.
- Der Stellplatznachweis, wenn eine eigene Wohnung entsteht – das regelt meist eine Satzung der Gemeinde.
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Wo ein Artikel aufhört.
Ob das auf Ihr Grundstück zutrifft, hängt an drei Werten: dem Bestand, dem Maßstab der Umgebung und den Festsetzungen, die dort gelten. Die ersten beiden misst die kostenlose Ersteinschätzung.
Was ein Text nicht kann: nachsehen, ob der Bebauungsplan Ihres Grundstücks eine Geschosszahl festsetzt und wie viel Geschossfläche der Bestand schon verbraucht. Beides steht im Bericht.
Wie diese Frage neben den anderen steht, zeigt der Überblick: Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?
Woraus das folgt
Fundstelle: § 20 BauNVO im Volltext – Vollgeschosse und die Geschossflächenzahl · Stand: 15.09.2026
Fundstelle: § 246e BauGB im Volltext (gesetze-im-internet.de) – die befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau · Stand: 15.09.2026
Häufige Fragen
Wann muss ein Dachgeschossausbau genehmigt werden?
Sobald aus einem Speicher ein Aufenthaltsraum wird, ist das eine Nutzungsänderung – und die ist in der Regel genehmigungspflichtig, auch wenn von außen nichts zu sehen ist. Ob Ihr Land ein vereinfachtes Verfahren vorsieht, steht in der Landesbauordnung.
Kann ich den Dachboden einfach so ausbauen?
Ohne Genehmigung ist der Raum baurechtlich weiterhin kein Aufenthaltsraum. Das fällt meist nicht sofort auf, aber es fällt auf – beim Verkauf, bei der Gebäudeversicherung, spätestens bei der nächsten Bauakte. Und die Wohnfläche darf dann auch nicht als solche verkauft werden.
Wird das ausgebaute Dachgeschoss ein Vollgeschoss?
Es kommt darauf an, über welchem Anteil der Grundfläche eine bestimmte lichte Höhe erreicht wird. Beide Werte legt die Landesbauordnung fest und sie unterscheiden sich je Bundesland. Die Frage ist wichtig, weil ein Vollgeschoss in die Geschossflächenzahl zählt und gegen die Geschosszahl des Bebauungsplans läuft.
Warum ist der Dachausbau oft der einfachste Weg?
Weil nichts nach außen wächst. Die überbaute Fläche bleibt gleich, das Baufenster wird nicht berührt, und die Abstandsflächen ändern sich nicht, solange die Höhe gleich bleibt. Damit fallen genau die Hürden weg, an denen Anbau und Aufstockung meist scheitern.
Was ist der Unterschied zum Aufstocken?
Beim Ausbau wird vorhandener Raum nutzbar gemacht, beim Aufstocken entsteht neuer. Deshalb wächst beim Aufstocken die Höhe – und mit ihr die Abstandsfläche. Das ist der Grund, warum der Ausbau häufiger genehmigt wird.
Bringt der Bauturbo etwas beim Dachausbau?
Nur wenn dabei eine neue Wohnung entsteht oder alter Wohnraum wieder nutzbar wird – so steht es in § 246e Abs. 1 Nr. 2. Wird lediglich die bestehende Wohnung größer, greift die Vorschrift nicht. Häufig braucht man sie hier aber gar nicht, weil das Vorhaben ohnehin zulässig ist.
Wie viel Geschossfläche ist bei Ihnen noch übrig?
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