Muster
So sieht ein Potenzialbericht aus.
Alle 15 Seiten des Musterberichts, an einem fiktiven Grundstück gerechnet wie ein echter – damit Sie vor dem Kauf wissen, was Sie bekommen.
Seite 1 auf einen Blick.
Ampel, Kernaussage, der Weg im Baugesetzbuch, fünf Prüfpunkte. Der Rest des Berichts begründet diese eine Seite.
01
Was Sie hier sehen – und was nicht.
Die Musterstraße 12 gibt es nicht. Flurstück, Nachbarn, Messwerte und Quellen sind erfunden und auf jeder Seite so gekennzeichnet. Was echt ist: die Rechnung. Das Muster läuft durch dieselbe Pipeline wie ein bezahlter Bericht – Bestand, Umgebungsmaßstab, Delta, Prüfpunkte, Wertindikation –, nur mit erfundenen Eingangswerten statt amtlicher Daten.
Was in einem echten Bericht dazukommt: Flurkarte und 3D-Modell aus den amtlichen Daten, Luftbild und Laserscan-Werte, je nach Datenlage am Ort. Das Muster hat sie nicht, weil es das Grundstück nicht gibt.
02
Der Bericht, alle 15 Seiten.
Dieselben Seiten wie im PDF, im Browser lesbar. Das Wasserzeichen „Muster“ steht in echten Berichten nicht.
Potenzialbericht
Datenbasierte Potenzialeinschätzung
| Grundstück | Musterstraße 12, 12345 Musterstadt | Auftrags-Nr. | MUSTER-2026-002 |
|---|---|---|---|
| Gemarkung / Flurstück | Musterstadt / 1 / 123/4 | Datum | 27.09.2026 |
| Grundstücksfläche | ca. 850 m² | Bearbeitung | Mirko Schütz |
| Bestand | 1 Gebäude mit 170 m² Grundfläche | ||
1 Ergebnis auf einen Blick
Auf dem Grundstück stehen heute rund 340 m² Bruttogrundfläche. Die Umgebung ist im Median mit IV Vollgeschossen bebaut. Stockt man den Bestand auf diese Höhe auf, ergeben sich rund 680 m² BGF – ein Zuwachs von etwa 340 m² bzw. 4 Wohneinheiten.
Wege im Baugesetzbuch: § 31 Abs. 3 oder § 34 Abs. 3b BauGB – abhängig vom Bebauungsplan
Ob ein qualifizierter Bebauungsplan gilt, ist der nächste zu klärende Punkt: mit Plan Befreiung nach § 31 Abs. 3, ohne Plan Abweichung nach § 34 Abs. 3b; § 246e BauGB ist ein weiterer Weg. Welcher in Betracht kommt, klärt die Gemeinde.
Die fünf Prüfpunkte im Überblick
- 1 · WohnnutzungWohnbaufläche hoch
- 2 · Gebietskulisse laut Landesverordnungnachrichtlich (keine Voraussetzung) hoch
- 3 · Innenbereich10 Gebäude in 50 m mittel
- 4 · Haltung der Kommuneveröffentlicht mittel
- 5 · Öffentliche Belangegeprüft, unauffällig hoch
Datenstand: 27.09.2026 · MUSTER: Grundstück, Messwerte und Quellen sind erfunden (fiktiv).
2 Stammdaten: was gemessen wurde
Flächen und Geschosse stammen aus amtlichen Geobasisdaten oder sind daraus berechnet; die Wohneinheiten sind eine Umrechnung mit dem unten genannten Ansatz. In diesem Muster sind alle Werte fiktiv. Ein echter Bericht in Berlin zeigt zusätzlich Flurkarte und 3D-Modell des Bestands; hier fehlen sie, weil es das Grundstück nicht gibt. Wo kein Wert steht, wurde keiner erhoben — das ist eine Aussage, keine Lücke.
Wie die berechneten Werte zustande kommen
Nicht geprüft
- Festsetzungen des Bebauungsplans (GRZ, GFZ, Geschosse, Bauweise) — bundesweit nur zu einem kleinen Teil maschinenlesbar, hier nicht ausgewertet
- Abstandsflächen nach Landesbauordnung — nicht berechnet
- Grundbuchlasten, Baulasten, Leitungsrechte — nicht öffentlich abrufbar
- Baugrund, Altlasten — nur über die zuständige Behörde
- Zustand und Tragfähigkeit der Bausubstanz — am Gebäude zu prüfen
3 Messwerte aus dem Laserscan
Höhen und Volumen sind aus der amtlichen Laserscan-Punktwolke gemessen, Gebäude für Gebäude; Flächen und Geschosse stammen aus dem Liegenschaftskataster. Bei jedem Wert steht, woher er kommt, Ansätze sind als solche benannt.
Bestand: Liegenschaftskataster, Volumen aus dem Scan
Umgebung im Laserscan-Ausschnitt
4 Gelände, Datengrundlage und Modellgüte
Gelände und Datengrundlage
Datengrundlage
5 Fachdaten zum Grundstück
In Musterland (fiktiv) wurden 41 Fachdienste abgefragt; 41 haben geantwortet. Jede Zeile nennt ihre Quelle. Was fehlt, steht als Lücke da und wird nicht geschätzt.
Flurstück und Lage2 von 2
Gebäudebestand4 von 4
Planungsrecht7 von 7
Umgebung und Bevölkerung4 von 4
Öffentliche Belange und Risiken13 von 13
Markt4 von 4
Energie3 von 3
Erschließung4 von 4
6 Wie dicht ist das Grundstück wirklich?
Dichtewerte mit verschiedenen Bezugsflächen und die Rechnung dieses Berichts. Sie sehen widersprüchlich aus, messen aber Verschiedenes — deshalb stehen sie hier nebeneinander statt verstreut.
| Bezugsfläche | GFZ | GRZ | Wie gerechnet |
|---|---|---|---|
| Dieses Flurstück | 0,40 | 0,20 | gemessen auf 850 m² Flurstück |
| Nachbarflurstücke (Median) | 1,24 | 0,32 | 14 bebaute Flurstücke im Umkreis, je Flurstück gerechnet wie dieses |
| Bezugsfläche | GFZ | GRZ | Wie gerechnet |
|---|---|---|---|
| Der ganze Baublock | 1,02 | 0,30 | amtlich, über den Block samt Höfen und Nebenflächen |
| Rechnung dieses Berichts (Bestand aufgestockt) | 0,80 | 0,20 | Hauptgebäude auf Umgebungshöhe aufgestockt, keine neue Grundfläche |
Das Grundstück ist mit GFZ 0,40 weniger dicht bebaut als sein Block (1,02).
Warum die Zahlen auseinandergehen
- Der Blockwert rechnet über den gesamten Baublock, also einschließlich Höfen, Zufahrten und Nebenflächen. Er liegt deshalb meist unter dem Wert der einzelnen bebauten Flurstücke — beide sind richtig, sie messen Verschiedenes.
- „Rechnung dieses Berichts“ ist kein Umgebungswert, sondern die Rechenregel der Delta-Tabelle: jedes Hauptgebäude auf die Geschosszahl der Nachbarschaft aufgestockt, keines abgesenkt, keine neue Grundfläche. Die größere Rechenformel (Grundflächenzahl mindestens 0,4 mal Umgebungshöhe, bei prägendem Bestand mindestens dessen Geschosszahl) steht nur als obere, nicht belastbare Variante in den Annahmen. Steht das Haus schon auf Umgebungshöhe, ist das Delta null.
- Maßgeblich für § 34 BauGB ist, ob sich ein Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt. Das entscheidet die Genehmigungsbehörde am Einzelfall, nicht eine dieser Zahlen.
7 Umgebungsanalyse
Ohne Bebauungsplan bemisst sich die Zulässigkeit an der Umgebung (§ 34 BauGB). Deshalb wird hier der Bestand gegen den Maßstab der Nachbarschaft gestellt — nicht gegen einen Wunschwert.
Was der Vergleich bedeutet
Das Gebäude auf dem Flurstück hat II Vollgeschosse, die Nachbarbebauung im Median IV. Aus der Aufstockung dieses Gebäudes auf Umgebungshöhe kommt der Zuwachs dieses Berichts (+340 m² BGF). Mit GFZ 0,40 erreicht das Grundstück 32 % der Geschossflächenzahl seiner Nachbarflurstücke (Median 1,24); überbaut ist es mit GRZ 0,20 gegenüber 0,32. Welche Bebauung zulässig wäre, klärt die Gemeinde; die rechnerischen Varianten stehen auf Seite 10.
8 Das Potenzial: heute gegen möglich
Das Herzstück dieses Berichts. Wichtig zum Verständnis: Verglichen wird die heute vorhandene Bebauung (aus amtlichen Geobasisdaten) mit dem Maßstab der Umgebung – nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplans. Der liegt nicht maschinenlesbar vor und ist gesondert zu prüfen.
| Kennzahl | Heute bebaut (amtliche Daten) | Zahl dieses Berichts: Bestand auf Umgebungshöhe aufgestockt | Differenz |
|---|---|---|---|
| Vollgeschosse | II | IV | +2 |
| Grundflächenzahl (GRZ) | 0,20 | 0,20 | +0,00 |
| Geschossflächenzahl (GFZ) | 0,40 | 0,80 | +0,40 |
| Bruttogrundfläche (BGF) | ca. 340 m² | ca. 680 m² | +340 m² |
| Wohneinheiten | ca. 4 | ca. 8 | +4 |
Als Bandbreite gelesen
Gemessen, nicht dem Bebauungsplan entnommen. Vollgeschosse der Gebäude auf dem Flurstück aus dem Liegenschaftskataster übernommen (amtliche Angabe, keine Schätzung). In der Umgebung stammen die Geschosszahlen überwiegend aus dem Liegenschaftskataster. Umgebungshöhe = Median der Vollgeschosse aus 38 Gebäuden mit bekannter Geschosszahl (von 41 Gebäuden ab 40 m² im Umkreis von 150 m). Spalte „Zahl dieses Berichts“: jedes Hauptgebäude auf dem Flurstück auf die Umgebungshöhe aufgestockt, keins abgesenkt, Nebengebäude (Garage, Carport, Schuppen) und technische Bauten unverändert, keine neue Grundfläche. Obere, nicht belastbare Variante: Die Rechenformel – Grundflächenzahl mindestens 0,4 (eine Setzung, kein Messwert) mal Umgebungshöhe, bei prägendem Bestand mindestens dessen Geschosszahl – ergäbe rund 1.360 m² BGF (GFZ 1,60, Zuwachs 1.020 m²). Ob und auf welchem Weg eine solche Dichte zulässig wäre, klärt die Gemeinde. Dieser Bericht nennt bewusst die vorsichtigere Zahl; die Formelvariante steht nur zum Vergleich und ist nicht belastbar. Umrechnung BGF → Wohneinheiten mit 85 m² je WE. Was der Bebauungsplan zulässt, ist damit nicht ausgewertet – siehe Prüfpunkt 3. Alle Werte in diesem Muster sind fiktiv.
Aufstockung auf Umgebungshöhe (IV): +340 m² BGF · +4 Wohneinheiten
9 Drei Varianten, drei Größenordnungen
Zusätzliche Geschossfläche lässt sich auf unterschiedliche Weise schaffen; die Varianten führen zu unterschiedlich viel Fläche. Sie sind gerechnet, nicht entworfen — sie zeigen die Größenordnung, nicht das Gebäude. Baukosten und Wirtschaftlichkeit sind bewusst nicht enthalten: dafür fehlt eine belastbare offene Datenquelle.
A · Aufstockung auf Umgebungshöhe
Der Bestand bleibt stehen; jedes Hauptgebäude wächst bis zur Höhe der Umgebung (IV im Median), keines wird abgesenkt. Dieselbe Rechnung wie in der Kernaussage.
Nebengebäude (auch gewerbliche neben einem Wohnhaus) und technische Bauten bleiben, wie sie sind. Setzt tragfähige Substanz und ein aufstockbares Dach voraus — beides ist am Gebäude zu prüfen, nicht aus Geodaten ablesbar.
B · Nachverdichtung in die Fläche
Die bebaute Fläche wächst bis zur Grundflächenzahl der Nachbarn; der Bestand bleibt, der neue Teil erhält die Höhe des Bestands, höchstens die der Umgebung.
Abstandsflächen nach Landesbauordnung begrenzen dies zusätzlich; die Wege des Baugesetzbuchs (auch § 246e) betreffen das Bauplanungsrecht, nicht das Bauordnungsrecht.
C · Vollausnutzung des Umgebungsmaßes
Fläche und Höhe zugleich im Median der Nachbarn — der rechnerische Rahmen, wenn das Grundstück so bebaut wäre wie seine Umgebung im Mittel.
Vergleichsrechnung, nicht belastbar: Diese Variante liegt über der Zahl dieses Berichts (ca. 680 m²), die bewusst die vorsichtigere Rechnung nimmt. Vergleichswert, kein Entwurf. Ob ein solcher Baukörper zulässig wäre, klärt die Gemeinde.
10 Steckt im Dach noch Fläche?
Ein Dachgeschossausbau ist der kürzeste Weg zu mehr Wohnfläche: kein neues Fundament, keine neue Erschließung, kein Quadratmeter Grundstück mehr. Ob er sich lohnt, hängt an einer Zahl — der Höhe zwischen Traufe und First.
Haus Nr. 12 — in der Aufstockung dieses Berichts enthalten, kein zusätzlicher Ausbau
Unter dem heutigen Dach lägen rund 77 m² mit mindestens 2,30 m lichter Höhe (45 % der Grundfläche). Die Zahl dieses Berichts stockt dieses Haus aber schon auf Umgebungshöhe auf; das heutige Dach entfällt dabei. Die Fläche zählt deshalb nicht zusätzlich.
Was diese Messung nicht sagt
- Ob das Dach bereits ausgebaut ist — und bei Flachdächern, ob und wie hoch darunter ein Dachraum liegt. Der Scan sieht die Außenhaut, nicht die Nutzung dahinter — das steht in der Bauakte und wird hier nicht geschätzt.
- Ob die Statik trägt und ein zweiter Rettungsweg herstellbar ist. Am Gebäude zu prüfen.
- Ein Ausbau erhöht die Geschossfläche und damit die GFZ — ob das im Planungsrecht bleibt, ist gesondert zu klären.
11 Die fünf Prüfpunkte mit Verlässlichkeit
Hoch = amtliche Quelle, Befund eindeutig · Mittel = belegt, nicht abschließend · Offen = keine Quelle abgefragt. Die Stufe sagt, wie sicher diese Zeile ist — nicht, wie gut das Grundstück ist.
1 · Wohnnutzung
WohnbauflächeVerlässlichkeit hochDas Liegenschaftskataster führt hier die tatsächliche Nutzung „Wohnbaufläche“. Die Fläche dient damit laut Kataster vorwiegend dem Wohnen. Die Wege für den Wohnungsbau (§ 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b, § 246e BauGB) betreffen Vorhaben, die Wohnzwecken dienen; ob ein Vorhaben darunter fällt, klärt die Gemeinde.
Quelle: Tatsächliche Nutzung laut ALKIS (Land Musterland, fiktiv); geplante Nutzung nach Angabe des Auftraggebers · Amtliche Quelle, Befund eindeutig.
2 · Gebietskulisse laut Landesverordnung
nachrichtlich (keine Voraussetzung)Verlässlichkeit hochVerordnung des Landes Musterland zur Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt vom 15.12.2025; Musterstadt ist in Anlage 1 aufgeführt (fiktiv). Klarstellung: Diese Kulisse ist keine Voraussetzung für § 246e BauGB – der gilt bundesweit. Relevant bleibt sie für das Vorkaufsrecht (§ 25 BauGB) und das Baugebot (§ 176 BauGB).
Quelle: Verordnung des Landes Musterland vom 15.12.2025, Anlage 1, lfd. Nr. 47 (fiktive Musterquelle) · Amtliche Quelle, Befund eindeutig.
3 · Innenbereich
10 Gebäude in 50 mVerlässlichkeit mittelIm Umkreis von 50 m stehen 10 Gebäude, das nächste 6 m entfernt. Ob das Grundstück im Innenbereich nach § 34 BauGB liegt, entscheidet die Bauaufsicht. Im Bebauungsplan-Verzeichnis des Landes ist für das Flurstück kein festgesetzter Plan eingetragen. Ob ein älterer, übergeleiteter Plan gilt, klärt das Bauamt Musterstadt.
Quelle: Liegenschaftskataster ALKIS (Land Musterland, fiktiv), amtliche Geschosszahlen; Bebauungsplan-Festsetzungen nicht ausgewertet · Amtliche Daten; die Lage ist daraus abgeleitet, nicht festgestellt.
4 · Haltung der Kommune
veröffentlichtVerlässlichkeit mittelDer Stadtrat von Musterstadt hat am 12.05.2026 Leitlinien zur Anwendung von § 246e BauGB beschlossen: Vorrang haben Aufstockung und Nachverdichtung im Bestand; vor jeder Zustimmung wird der Ortsbeirat beteiligt. Das Stadtplanungsamt hat dazu eine Handreichung für Antragsteller veröffentlicht. Wiedergegeben ist, was Musterstadt veröffentlicht hat (Fundstelle unten, Stand 12.05.2026). Das ist keine Prognose für ein bestimmtes Vorhaben: Die Zustimmung erteilt die Gemeinde im Einzelfall (§ 36a BauGB).
Quelle: Ratsbeschluss RB/2026/087 vom 12.05.2026; Handreichung des Stadtplanungsamts Musterstadt, Stand 05/2026 (fiktive Musterquellen) · Befund belegt, aber nicht abschließend.
5 · Öffentliche Belange
geprüft, unauffälligVerlässlichkeit hochLärm (nachrichtlich): 53 dB(A) tags, 44 dB(A) nachts; Starkregen (nachrichtlich): außergewöhnlich: 5, extrem: 9. Unauffällig: Denkmalschutz, Hochwasser, Erhaltungsverordnung § 172, Sanierungsgebiet § 142, Naturschutz, Trinkwasserschutz.
Quelle: Fachdienste Musterland (fiktiv), Einzelnachweis im Abschnitt Fachdaten · Amtliche Quelle, Befund eindeutig.
12 Wertindikation
+120.000 € bis +200.000 €
Herleitung: Der Bodenrichtwert beträgt 720 €/m² (Zone W – Wohngebiet, fiktiver Musterwert, Stichtag 01.01.2026) und gilt für eine Referenz-GFZ von 1,2. Daraus ergibt sich ein Wert von rund 600 € je m² Geschossfläche. Die rechnerisch zusätzlichen 340 m² BGF (Aufstockung des Bestands auf Umgebungshöhe – bewusst die vorsichtigere von zwei Rechnungen, siehe Annahmen) entsprechen damit rund 200.000 €. Als vorsichtige Untergrenze sind 60 % davon angesetzt.
Vorsichtige Bandbreite auf Grundlage des Bodenrichtwerts. Keine Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV: Der Zusammenhang zwischen Dichte und Bodenwert ist nicht linear, Erschließung, Baukosten und Bauzeit sind nicht berücksichtigt. In diesem Muster ist der Bodenrichtwert fiktiv.
13 Fahrplan: die nächsten drei Schritte
Bebauungsplan beschaffen
Beim Bauamt Musterstadt den geltenden Bebauungsplan für das Flurstück anfordern – oder die Auskunft, dass keiner gilt. Davon hängt ab, welcher der genannten Wege in Betracht kommt, und erst damit lässt sich das gemessene Potenzial gegen das zulässige Baurecht halten.
Vorhaben konkret aufzeichnen
Auch eine grobe Skizze genügt: Wo soll was hin, wie hoch, wie viele Wohnungen. Ohne konkrete Vorstellung kann die Kommune nicht beraten – die Frage „was kann ich mit meinem Grundstück machen?“ beantwortet dort niemand.
Früh mit der Gemeinde sprechen
Abstimmungstermin beim Bauamt Musterstadt vereinbaren, bevor Planungskosten entstehen, und den Lageplan mit dem eingezeichneten Vorhaben mitbringen. Bewährter Rat aus der Verwaltungspraxis: mit der größten Variante des eigenen Vorhabens kommen (nicht mit der Vergleichsrechnung) und kompromissbereit bleiben. Beachten Sie die Befristung des § 246e BauGB bis 31.12.2030: Sie betrifft die Zulassung im Genehmigungsverfahren (§ 246e Abs. 4 BauGB), nicht Baubeginn oder Fertigstellung – ein Antrag kurz vor Fristende reicht nicht sicher.
14 Hinweise und Quellen
Hinweise zur Rechnung und zu den Daten
- Zu beachten: Die Rechenformel (GRZ 0,40 × IV Vollgeschosse) ergibt GFZ 1,60. Die 14 bebauten Nachbarflurstücke im Umkreis von 100 m liegen im Median bei GFZ 1,24, zu drei Vierteln bei höchstens 1,39, im Höchstfall bei 1,90. Im Bericht steht deshalb die kleinere Zahl (GFZ 0,80, Bestand aufgestockt).
- Hinweis: Im Bebauungsplan-Verzeichnis des Landes ist für das Flurstück kein festgesetzter Plan eingetragen. Ob ein übergeleiteter älterer Plan gilt, klärt das Bauamt Musterstadt.
Quellen dieses Berichts
Wichtige Hinweise
Dieser Bericht ist eine datenbasierte Potenzialeinschätzung und keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes. Er ersetzt weder eine Bauvoranfrage noch die Abstimmung mit der Gemeinde.
Keiner der genannten Wege (§ 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b, § 246e BauGB) kommt ohne die Gemeinde aus; § 246e setzt ausdrücklich ihre Zustimmung voraus (Abs. 1 Satz 1, Verfahren nach § 36a BauGB). Aus diesem Bericht lässt sich kein Anspruch ableiten.
Die Wertindikation ist keine Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV. Sämtliche Angaben beruhen auf den genannten Quellen zum genannten Datenstand.
Nutzen Sie diesen Bericht als Ausgangspunkt für die vertiefende Prüfung: Bauvoranfrage, Abstimmung mit dem Bauamt, Einholung von Gutachten. Besonders wichtig sind die frühzeitige Einbindung der Gemeinde und die Klärung der rechtlichen Rahmenbedingungen.
03
Fragen zum Muster.
Ist das ein echter Bericht?
Nein. Das Grundstück Musterstraße 12 gibt es nicht; Flurstück, Messwerte und Quellen sind erfunden und so gekennzeichnet. Gerechnet und aufgebaut ist das Muster aber mit derselben Pipeline wie ein echter Bericht – die Zahlen folgen aus den fiktiven Eingangswerten, nicht aus Handarbeit.
Was steht in einem echten Bericht zusätzlich?
Flurkarte und 3D-Modell aus den amtlichen Daten, wo das Land sie offen bereitstellt, und je nach Datenlage Luftbild und Laserscan-Werte. Das Muster hat sie nicht, weil es das Grundstück nicht gibt. Der Umfang nach Ort steht auf der Bestellseite, bevor Sie bestellen.
Kann ich das Muster als PDF herunterladen?
Ja, dieselben 15 Seiten als PDF: /potenzialbericht-muster.pdf. Die Seite hier zeigt denselben Inhalt, nur im Browser lesbar.
Warum steht dort „Grün“, obwohl der Bebauungsplan nicht geklärt ist?
Die Ampel bewertet, was gemessen wurde: Bestand und Umgebungsmaßstab. Was nicht gemessen werden kann – ob ein qualifizierter Bebauungsplan gilt und was die Gemeinde zu diesem Vorhaben sagt –, steht ausdrücklich als „noch zu klären“ dabei. Auch ein echter Bericht rät an dieser Stelle nicht.
Datenbasierte Potenzialeinschätzung, keine Rechtsberatung. Was die Daten nicht hergeben, steht als „noch zu klären“ im Bericht.
Und Ihr Grundstück?
Die Ersteinschätzung misst Flurstück, Bestand und Umgebungsmaßstab – der Bericht rechnet den Rest.
Kostenlos, ohne Konto. Was der Bericht kostet · Ohne eigene Adresse? Beispiel ansehen: Musterstraße 12