Was darf ich im allgemeinen Wohngebiet bauen?

Kurz beantwortet

Im allgemeinen Wohngebiet sind nach § 4 BauNVO Wohngebäude, Läden, Gaststätten und nicht störende Handwerksbetriebe für die Versorgung des Gebiets sowie kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Anlagen allgemein zulässig; Beherbergungsbetriebe, sonstiges nicht störendes Gewerbe, Verwaltungen, Gartenbau und Tankstellen nur ausnahmsweise.

Als Orientierungswerte für das Maß nennt § 17 BauNVO GRZ 0,4 und GFZ 1,2 – bei 600 m² Grundstück also 240 m² Grundfläche und 720 m² Geschossfläche, wenn der Bebauungsplan genau diese Werte festsetzt. Was der Plan tatsächlich festsetzt, wo gebaut werden darf und wie hoch, steht nicht in § 4.

Stand: 25.10.2026 · Nachlesen: § 4 BauNVO · § 17 BauNVO

01

Wofür das Gebiet da ist – und was dort gebaut werden darf.

„Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.“ Das Wort „vorwiegend“ unterscheidet § 4 Abs. 1 von § 3: Anderes ist erlaubt, solange es dem Gebiet dient.

Allgemein zulässig (§ 4 Abs. 2 BauNVO)

Wohngebäude
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke

Ausnahmsweise zulässig (§ 4 Abs. 3 BauNVO)

Betriebe des Beherbergungsgewerbes
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
Anlagen für Verwaltungen
Gartenbaubetriebe
Tankstellen

Wortlaut nach gesetze-im-internet.de, gelesen am 25.10.2026, gekürzt um Verweise. „Ausnahmsweise“ heißt: Die Behörde kann zulassen, muss aber nicht (§ 31 Abs. 1 BauGB). Der Bebauungsplan darf beide Listen nach § 1 Abs. 5 bis 9 BauNVO verengen oder erweitern.

02

Wie viel: die Orientierungswerte nach § 17 BauNVO.

Zwei Zahlen, an denen sich die Gemeinde beim Planen orientiert. Was sie für ein Grundstück bedeuten, entscheidet der Plan.

GRZ 0,4

Orientierungswert für die Grundflächenzahl: so viel vom Grundstück dürfen Gebäude überdecken

GFZ 1,2

Orientierungswert für die Geschossflächenzahl: so viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück

3,0

rechnerische Vollgeschosse, wenn die ganze zulässige Grundfläche bebaut wird (GFZ ÷ GRZ)

So steht es in § 17 BauNVO für allgemeine Wohngebiete. Seit dem Baulandmobilisierungsgesetz von 2021 sind das Orientierungswerte, keine Obergrenzen mehr: Die Gemeinde orientiert sich daran, wenn sie einen Bebauungsplan aufstellt, und darf darüber oder darunter bleiben. Für ein Grundstück gilt allein, was der Plan festsetzt – und ohne Plan gar keine Zahl, sondern der Maßstab der Umgebung (§ 34 Abs. 1 BauGB).

03

Ein gerechnetes Beispiel.

600 m² Grundstück, ein Bebauungsplan mit genau den Orientierungswerten für allgemeine Wohngebiete. So rechnet auch der Rechner.

Grundstück	600 m² hinter der Straßengrenze (§ 19 Abs. 3 BauNVO)
Zulässige Grundfläche	600 m² × GRZ 0,4 = 240 m², die von Gebäuden überdeckt werden dürfen (§ 19 Abs. 2)
Zulässige Geschossfläche	600 m² × GFZ 1,2 = 720 m² in allen Vollgeschossen, nach Außenmaßen (§ 20 Abs. 2 und 3)
Rechnerische Vollgeschosse	GFZ 1,2 ÷ GRZ 0,4 = 3,0 – so viele volle Geschosse passen auf die ganze zulässige Grundfläche; wer schmaler baut, kommt höher, sofern der Plan keine Geschosszahl festsetzt
Mit Garagen und Zufahrten	bis GRZ 0,6, also 360 m² Grundfläche insgesamt – die Überschreitung um bis zu 50 Prozent nach § 19 Abs. 4 Satz 2 gilt für Nebenanlagen, nicht für das Haus
Wohnfläche, Faustwert	etwa 504 bis 576 m² – 70 bis 80 Prozent der Geschossfläche, der Rest sind Wände, Treppenhaus und Technik. Ein Wert aus der Planungspraxis, keine Messung

Die Rechnung gilt für einen Plan, der genau diese Werte festsetzt. Mit den Werten Ihres Plans – oder Ihrem Bestand als Abzug – rechnet der GRZ/GFZ-Rechner; was die beiden Zahlen bedeuten, steht unter GRZ und GFZ einfach erklärt.

04

Was das für Wohnungsbau heißt.

Wer „GRZ im WA“ sucht, will meist eine Zahl. Sie lautet 0,4 – als Orientierungswert des § 17 BauNVO, nicht als Regel für ein bestimmtes Grundstück. Ein Bebauungsplan aus den 1960er Jahren kann 0,3 festsetzen, ein neuer Plan für ein verdichtetes Quartier 0,5. Die Zahl auf dieser Seite ist der Ausgangspunkt der Gemeinde, nicht Ihr Ergebnis.

Beim Wohnen selbst ist das allgemeine Wohngebiet großzügig: Wohngebäude jeder Größe sind allgemein zulässig, die Zahl der Wohnungen begrenzt § 4 nicht. Dazu kommt, was ein Quartier braucht – der Laden an der Ecke, die Kita, die Arztpraxis als Räume für freie Berufe (§ 13 BauNVO). Was dem Gebiet nicht dient, etwa ein Supermarkt für die halbe Stadt, fällt aus Nr. 2 heraus.

Für das Aufstocken, Anbauen oder ein zweites Haus im Garten ist das Baugebiet selten die Hürde. Die Hürde sind Maß und Baufenster – nachzulesen unter Darf ich mein Haus aufstocken? und Darf ich anbauen? – und die Abstandsflächen der Landesbauordnung.

05

Die Nachbargebiete.

Zwei Festsetzungen, die im Plan ähnlich heißen und anderes bedeuten.

Reines Wohngebiet (WR)

„dient dem Wohnen“, ohne „vorwiegend“: Läden und Handwerk nur ausnahmsweise. Dieselben Orientierungswerte GRZ 0,4 und GFZ 1,2.

Mischgebiet (MI)

Wohnen und Gewerbe nebeneinander, Büro- und Geschäftsgebäude allgemein zulässig; Orientierungswerte GRZ 0,6 und GFZ 1,2.

06

Was die Vorschrift nicht entscheidet.

§ 4 BauNVO regelt die Art der Nutzung. Alles andere steht woanders.

Wo auf dem Grundstück gebaut werden darf. Das legen Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen fest (§ 23 BauNVO) – ein Baufenster kann enger sein als jede GRZ.
Wie hoch. Die Zahl der Vollgeschosse und die Gebäudehöhe setzt der Plan nach § 16 Abs. 2 BauNVO gesondert fest; was ein Vollgeschoss ist, sagt die Landesbauordnung.
Abstandsflächen, Stellplatzpflicht, Brandschutz, Rettungswege. Das ist Bauordnungsrecht des Landes und gilt neben dem Baugebiet.
Ob überhaupt ein Bebauungsplan gilt. Ohne Plan gibt es kein festgesetztes Baugebiet; dann entscheidet nach § 34 Abs. 1 BauGB die nähere Umgebung – und nur wenn sie einem Baugebiet der Verordnung entspricht, gilt dessen Katalog für die Art der Nutzung (§ 34 Abs. 2).
Den Einzelfall. Auch eine an sich zulässige Anlage ist nach § 15 BauNVO unzulässig, wenn sie nach Zahl, Lage oder Umfang der Eigenart des Gebiets widerspricht oder unzumutbare Störungen auslöst – oder ihnen ausgesetzt wäre.
Ob der Laden oder die Praxis „der Versorgung des Gebiets“ dient. Die Vorschrift nennt den Maßstab, misst ihn aber nicht – das ist Sache der Behörde im Einzelfall.

Datenbasierte Potenzialeinschätzung, keine Rechtsberatung. Was die Daten nicht hergeben, steht als „noch zu klären“ im Bericht.

07

Wo ein Artikel aufhört.

Ob das auf Ihr Grundstück zutrifft, hängt an drei Werten: dem Bestand, dem Maßstab der Umgebung und den Festsetzungen, die dort gelten. Die ersten beiden misst die kostenlose Ersteinschätzung.

Was ein Text nicht kann: nachsehen, ob Ihr Grundstück in einem allgemeinen Wohngebiet liegt, welche GRZ und GFZ der Plan dort wirklich festsetzt und wie viel davon Ihr Bestand schon verbraucht. Genau das misst der Bericht.

Wie dieses Gebiet neben den anderen steht, zeigt die Übersicht der Baugebiete; welche Vorhaben daraus folgen, der Überblick: Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?

Woraus das folgt

Fundstelle: § 4 BauNVO im Volltext – allgemeine Wohngebiete (WA) · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 17 BauNVO im Volltext – die Orientierungswerte für Obergrenzen je Baugebiet · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 19 BauNVO im Volltext – die Grundflächenzahl und was auf sie angerechnet wird · Stand: 15.09.2026

Fundstelle: § 20 BauNVO im Volltext – Vollgeschosse und die Geschossflächenzahl · Stand: 15.09.2026

Fundstelle: § 1 BauNVO im Volltext – die Bauflächen und Baugebiete – und was ein Bebauungsplan an den Katalogen ändern darf · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 15 BauNVO im Volltext – wann eine an sich zulässige Anlage im Einzelfall doch unzulässig ist · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 23 BauNVO im Volltext – Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe – das Baufenster · Stand: 15.09.2026

Fundstelle: § 16 BauNVO im Volltext – womit ein Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung festsetzt · Stand: 01.10.2026

Fundstelle: § 34 BauGB im Volltext – Abs. 2: ohne Plan entscheidet über die Art der Nutzung das Baugebiet, dem die Umgebung entspricht · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 12 BauNVO im Volltext – Stellplätze und Garagen – in Wohngebieten nur für den eigenen Bedarf · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 13 BauNVO im Volltext – Räume und Gebäude für freie Berufe · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 13a BauNVO im Volltext – Ferienwohnungen als Beherbergung oder als nicht störendes Gewerbe · Stand: 25.10.2026

Häufige Fragen

Welche GRZ gilt im allgemeinen Wohngebiet?

Die, die der Bebauungsplan festsetzt. § 17 BauNVO nennt GRZ 0,4 als Orientierungswert für Obergrenzen; seit 2021 darf ein Plan darüber liegen, und viele ältere Pläne liegen darunter. Für Garagen, Stellplätze und Zufahrten darf die festgesetzte GRZ um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis 0,8 (§ 19 Abs. 4 Satz 2).

Welche GFZ gilt im allgemeinen Wohngebiet?

§ 17 BauNVO nennt GFZ 1,2 als Orientierungswert. Bei 600 m² Grundstück sind das 720 m² Geschossfläche, gemessen nach Außenmaßen in allen Vollgeschossen (§ 20 BauNVO). Was ein Vollgeschoss ist, bestimmt die Landesbauordnung; ein ausgebautes Dach zählt je nach Land mit oder nicht.

Wie viele Geschosse darf ich im WA bauen?

Das sagt § 4 nicht. Rechnerisch ergeben GFZ 1,2 und GRZ 0,4 drei Vollgeschosse auf der ganzen zulässigen Grundfläche. Setzt der Plan nach § 16 Abs. 2 BauNVO eine Geschosszahl oder Höhe fest, gilt die – und die Umgebung setzt nach § 34 BauGB den Maßstab, wenn es keinen Plan gibt.

Darf ich im allgemeinen Wohngebiet ein Mehrfamilienhaus bauen?

Nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO sind Wohngebäude allgemein zulässig, ohne Begrenzung der Wohnungszahl. Begrenzen können der Plan (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) sowie GRZ, GFZ, Geschosszahl und Baufenster. Die Art der Nutzung ist beim Mehrfamilienhaus im WA selten das Problem, das Maß oft.

Darf ich im allgemeinen Wohngebiet gewerblich arbeiten?

Freie Berufe in Räumen eines Wohngebäudes ja (§ 13 BauNVO). Läden und Handwerk, die das Gebiet versorgen, sind allgemein zulässig; sonstiges nicht störendes Gewerbe und Beherbergung nur ausnahmsweise (§ 4 Abs. 3). Was „nicht störend“ heißt, beurteilt sich nach § 15 BauNVO im Einzelfall.

Darf ich im allgemeinen Wohngebiet eine Ferienwohnung anbieten?

Nach § 13a BauNVO gehört eine Ferienwohnung in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 – also zur Ausnahme, die die Behörde zulassen kann. Räume von untergeordneter Bedeutung können auch als Beherbergungsbetrieb nach Abs. 3 Nr. 1 gelten; auch das ist Ausnahme.

Liegt Ihr Grundstück im allgemeinen Wohngebiet?

Die Ersteinschätzung holt das Flurstück, misst den Bestand und den Maßstab der Umgebung. Der Bericht liest dazu die Festsetzungen.

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